Verkehrswertermittlung von Parkhäusern

Die Verkehrswertermittlung von Parkhäusern ist eine anspruchsvolle Aufgabe, die spezifische Kenntnisse über bauliche, betriebswirtschaftliche und rechtliche Rahmenbedingungen erfordert. Parkhäuser als Spezialimmobilien sind geprägt durch ihre monofunktionale Nutzung und die enge Verknüpfung von Standortfaktoren und Ertragswerten. Aufgrund ihrer speziellen Bauweise und geringen Drittverwendungsfähigkeit sind Parkhäuser von anderen Immobilienklassen deutlich abzugrenzen. Laut Kleiber (2020) stellt die geringe Markttransparenz bei Spezialimmobilien eine zentrale Herausforderung dar, da Vergleichswerte selten vorhanden sind und individuelle Objektparameter wie Baukosten, Betriebskosten und Ertragsstrukturen stark variieren. Ziel dieser Ausarbeitung ist es, die relevanten Bewertungsparameter und deren Anwendung in der Verkehrswertermittlung darzustellen. Dabei werden technische, wirtschaftliche und rechtliche Aspekte beleuchtet, ergänzt durch eine Betrachtung zukünftiger Trends wie Nachhaltigkeit und Digitalisierung. Diese interdisziplinäre Herangehensweise soll eine fundierte Grundlage für die Bewertung und Planung von Parkhäusern schaffen.

Spezialimmobilien und die Relevanz von Parkhäusern

Parkhäuser sind typische Vertreter der Spezialimmobilien, die sich durch eine spezifische Nutzung und eine eingeschränkte Drittverwendbarkeit auszeichnen. Kleiber (2020) definiert Spezialimmobilien als Objekte, deren bauliche Gestaltung und Nutzungsmöglichkeiten stark eingeschränkt sind, was sie im Vergleich zu Wohn- oder Gewerbeimmobilien schwerer handelbar macht. Parkhäuser erfüllen in städtischen Räumen eine zentrale Funktion, indem sie den Bedarf an innerstädtischen Stellplätzen decken und den öffentlichen Verkehr entlasten. Der Wert eines Parkhauses ist stark standortabhängig und wird maßgeblich durch die lokale Verkehrsinfrastruktur, die wirtschaftliche Dynamik der Region und die Bevölkerungsdichte beeinflusst. In Ballungszentren wie Frankfurt oder München erzielen Parkhäuser deutlich höhere Erträge als in ländlichen Gebieten, wo die Nachfrage nach Parkraum begrenzt ist.

Die geringe Drittverwendungsfähigkeit von Parkhäusern stellt jedoch eine Herausforderung dar, da sie die Flexibilität bei einer potenziellen Nachnutzung einschränkt. Die monofunktionale Nutzung erfordert eine präzise Analyse der langfristigen Ertragsmöglichkeiten sowie der baulichen und technischen Anforderungen, um eine fundierte Wertermittlung zu gewährleisten. Laut Kleiber (2020) ist es essenziell, den Restnutzungszeitraum und die langfristigen Investitionen in die Instandhaltung bei der Verkehrswertermittlung angemessen zu berücksichtigen.

Technische Aspekte: Bauweise, Instandhaltung und Baukosten

Die technische Ausstattung und Bauweise eines Parkhauses haben entscheidenden Einfluss auf seinen Verkehrswert. Parkhäuser sind in der Regel als offene oder geschlossene Gebäude konzipiert, wobei offene Bauweisen kostengünstiger und einfacher zu warten sind. Laut Kleiber (2020) sind die Herstellungskosten pro Stellplatz stark von der Bauweise abhängig: Während einfache Parkhäuser Kosten von 5.000 bis 15.000 Euro pro Stellplatz verursachen, liegen die Kosten für Tiefgaragen oder automatisierte Parkierungssysteme bei bis zu 30.000 Euro pro Stellplatz. Automatisierte Systeme gewinnen aufgrund ihres platzsparenden Konzepts und ihrer Effizienz zwar an Bedeutung, erfordern jedoch hohe Anfangsinvestitionen und spezielle Wartung.

Ein weiterer technischer Aspekt ist die regelmäßige Instandhaltung, die bei Parkhäusern aufgrund der intensiven Nutzung und der Exposition gegenüber Witterungseinflüssen besonders wichtig ist. Schäden an Stahlbetonkonstruktionen durch Korrosion oder den Einsatz von Tausalz sind häufig und können erhebliche Reparaturkosten verursachen. Kleiber (2020) empfiehlt, für die langfristige Instandhaltung jährliche Rücklagen in Höhe von 1 % der Herstellungskosten einzuplanen, um den Wert und die Nutzbarkeit des Parkhauses zu sichern. Die Qualität der Bausubstanz und die Effizienz der technischen Ausstattung sind entscheidende Faktoren für die langfristige Rentabilität und die Marktfähigkeit eines Parkhauses.

Ertragswertverfahren: Erträge und Betriebskosten

Das Ertragswertverfahren ist das bevorzugte Bewertungsverfahren für Parkhäuser, da diese nahezu ausschließlich als Renditeobjekte genutzt werden. Die Einnahmen eines Parkhauses resultieren hauptsächlich aus Kurzzeit- und Dauerparkern, ergänzt durch zusätzliche Erträge wie Werbung, Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder die Vermietung von Gewerbeflächen. Laut Kleiber (2020) liegt die durchschnittliche Mieteinnahme pro Stellplatz in städtischen Parkhäusern zwischen 100 und 150 Euro pro Monat, abhängig von der Standortattraktivität und der Auslastung.

Die Betriebskosten umfassen Personal, Energie, Wartung und Verwaltung und können bis zu 35 % der Gesamteinnahmen ausmachen. Insbesondere ältere Parkhäuser sind durch hohe Instandhaltungskosten belastet, die den Ertragswert erheblich reduzieren können. Die Kapitalisierung der nachhaltig erzielbaren Erträge erfolgt mit einem Liegenschaftszinssatz, der aus vergleichbaren Markttransaktionen abgeleitet wird. Laut Kleiber (2020) ist eine genaue Analyse der langfristigen Ertragsfähigkeit und der potenziellen Risiken, wie sinkende Auslastung oder steigende Betriebskosten, entscheidend für die Verkehrswertermittlung.

Rechtliche Rahmenbedingungen und Marktanforderungen

Die rechtlichen Anforderungen an Parkhäuser werden durch Garagenverordnungen und baurechtliche Vorgaben geregelt, die Bauweise, Brandschutz, Belüftung und Entwässerung betreffen. Diese Vorschriften beeinflussen nicht nur die Bau- und Betriebskosten, sondern auch die langfristige Nutzbarkeit eines Parkhauses. Ein Beispiel sind die Anforderungen an den Brandschutz, die den Einsatz bestimmter Baumaterialien oder die Installation automatischer Löschsysteme erforderlich machen können. Darüber hinaus spielen Standortfaktoren wie die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz und die Integration in städtische Parkleitsysteme eine entscheidende Rolle.

Marktfaktoren wie die zunehmende Digitalisierung und die wachsende Bedeutung von Nachhaltigkeit haben ebenfalls Einfluss auf den Verkehrswert von Parkhäusern. Intelligente Parkleitsysteme, die den Verkehrsfluss optimieren, und die Integration von Ladestationen für Elektrofahrzeuge sind Beispiele für Innovationen, die die Attraktivität und Rentabilität eines Parkhauses erhöhen können.

Nachhaltigkeit und Digitalisierung: Zukunftsperspektiven

Nachhaltigkeitsaspekte spielen eine immer größere Rolle in der Planung und Bewertung von Parkhäusern. Maßnahmen wie die Nutzung regenerativer Energien, die Installation von Photovoltaikanlagen auf den Dächern oder die Verwendung recycelbarer Baumaterialien tragen nicht nur zur Umweltfreundlichkeit bei, sondern können auch als wertsteigernde Faktoren berücksichtigt werden. Kleiber (2020) betont, dass solche Investitionen die Betriebskosten senken und die Attraktivität des Objekts auf dem Markt erhöhen können.

Die Digitalisierung eröffnet neue Möglichkeiten für die Optimierung des Betriebs und die Verbesserung der Nutzererfahrung. Automatisierte Parkierungssysteme, KI-gestützte Auslastungsprognosen und digitale Bezahlsysteme sind Beispiele für Technologien, die den Betrieb effizienter gestalten und den Komfort für Nutzer erhöhen. Die Integration solcher Technologien in die Verkehrswertermittlung erfordert jedoch eine präzise Bewertung ihrer Kosten und ihres Nutzens, um realistische und marktorientierte Werte zu erzielen.

Fazit

Die Verkehrswertermittlung von Parkhäusern ist eine interdisziplinäre Aufgabe, die technische, wirtschaftliche und rechtliche Aspekte gleichermaßen berücksichtigt. Kleiber (2020) hebt hervor, dass die geringe Markttransparenz und die spezifischen Eigenschaften von Spezialimmobilien eine präzise Analyse erfordern. Durch die Kombination klassischer Bewertungsverfahren mit innovativen Ansätzen wie der Integration von Nachhaltigkeitskriterien und Digitalisierung können realistische und zukunftsorientierte Verkehrswerte ermittelt werden. Parkhäuser werden auch in Zukunft eine zentrale Rolle in der urbanen Mobilität spielen, und ihre Bewertung bleibt ein Schlüsselthema für Investoren, Betreiber und Städteplaner.

Quellen

1. Kleiber, W.: „Verkehrswertermittlung von Grundstücken“, 6. Auflage, Bundesanzeiger Verlag, Köln, 2020.
2. NHK 2000: Normalherstellungskosten in der Immobilienbewertung.
3. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), 2021.
4. Pech, A.; Jens, K.; Warmuth, G.; Zeininger, J.: „Parkhäuser – Garagen, Grundlagen, Planung, Betrieb“, Springer-Verlag, Wien, 2006.
5. Bienert, S.: „Bewertung von Spezialimmobilien: Risiken, Benchmarks und Methoden“, Gabler Verlag, Wiesbaden, 2005.
6. Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB): „Nachhaltigkeitskriterien für Spezialimmobilien“, 2020.