Die Bewertung von Immobilien mit Instandhaltungsrückstau

Immobilienbewertung ist ein zentrales Element des Immobilienmarkts, da sie als Basis für Kauf- und Verkaufsentscheidungen dient. Eine besondere Herausforderung stellt die Bewertung von Immobilien dar, die durch Instandhaltungsrückstau belastet sind. Instandhaltungsrückstau bezeichnet den Zustand eines Gebäudes, in dem notwendige Reparaturen und Erhaltungsmaßnahmen über längere Zeiträume unterlassen wurden. Solche Defizite können erhebliche Auswirkungen auf den Verkehrswert einer Immobilie haben. Laut Kleiber (2020) sind objektspezifische Grundstücksmerkmale, einschließlich Baumängeln und Bauschäden, entscheidende Faktoren in der Verkehrswertermittlung. Ziel dieser Ausarbeitung ist es, die zentralen Aspekte der Bewertung von Immobilien mit Instandhaltungsrückstau darzustellen, darunter die rechtlichen Grundlagen, technische und wirtschaftliche Aspekte sowie die Integration spezifischer Methoden wie der deduktiven Wertermittlung.

Begriffsdefinition und Grundlagen

Instandhaltungsrückstau entsteht durch das Versäumnis, regelmäßige Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Nach § 536 BGB ist der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet, was die Beseitigung von Schäden umfasst, die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüsse entstehen. Kleiber (2020) differenziert zwischen Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung. Instandhaltung zielt darauf ab, den funktionsfähigen Zustand eines Gebäudes zu bewahren, während die Instandsetzung auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands abzielt. Modernisierung hingegen geht über die reine Reparatur hinaus und verbessert den Gebrauchswert oder die Energieeffizienz einer Immobilie.

In der Praxis führt ein unzureichender Instandhaltungsrückstau häufig zu Baumängeln oder Bauschäden, die den Wert einer Immobilie mindern können. Baumängel, wie sie im BauGB definiert sind, umfassen Fehler, die bei der Planung oder der Bauausführung entstehen, während Bauschäden oft auf unterlassene Instandhaltungsmaßnahmen zurückzuführen sind. Die Abgrenzung dieser Begriffe ist laut Kleiber (2020) wichtig, um die richtigen Bewertungsmethoden anzuwenden.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Die rechtliche Einordnung des Instandhaltungsrückstaus ist von entscheidender Bedeutung. Nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV zählen Baumängel und Bauschäden zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen, die den Verkehrswert beeinflussen können. Diese müssen berücksichtigt werden, sofern sie nicht bereits durch andere Verfahren abgedeckt sind. Eine besondere Herausforderung stellt dabei die Unterscheidung zwischen Kosten und Wert dar. Während Schadenbeseitigungskosten einen Anhaltspunkt für die Wertminderung bieten können, dürfen sie nicht direkt mit dem Wertverlust gleichgesetzt werden.

Eine weitere rechtliche Grundlage bildet das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nach § 177 BauGB, das Eigentümer dazu verpflichtet, Missstände zu beheben und Mängel zu beseitigen. Die Umsetzung solcher Maßnahmen kann den Verkehrswert einer Immobilie positiv beeinflussen, birgt jedoch wirtschaftliche Risiken für den Eigentümer, insbesondere wenn die Kosten der Maßnahmen den potenziellen Wertzuwachs übersteigen.

Technische Aspekte und Schadensanalyse

Die technische Analyse ist ein zentraler Bestandteil der Bewertung von Instandhaltungsrückstau. Der Sachverständige prüft den Zustand der Bauteile, die Tragfähigkeit der Konstruktion und mögliche Feuchtigkeitseinwirkungen. Laut Kleiber (2020) ist es wichtig, dass der Gutachter keine materialzerstörenden Untersuchungen durchführt, sondern sich auf sichtbare Schäden und zugängliche Bauteile beschränkt. Schäden wie Putzablösungen, Schimmelbildung oder Holzzerstörung durch Schädlingsbefall sind häufige Indikatoren für unterlassene Instandhaltung.

Schimmel entsteht durch eine Kombination aus Feuchtigkeit, mangelnder Lüftung und geeigneten Temperaturbedingungen. Diese biologischen Prozesse führen nicht nur zu ästhetischen Schäden, sondern können auch die Tragfähigkeit von Bauteilen beeinträchtigen und Gesundheitsrisiken darstellen. Die Behebung solcher Schäden erfordert oft umfassende Maßnahmen, die von der Entfernung befallener Materialien bis zur Verbesserung der Gebäudedämmung reichen.

Methoden der Wertermittlung

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist besonders geeignet, um die Auswirkungen von Instandhaltungsrückstau zu quantifizieren. Der Minderertrag wird durch die Reduzierung des Reinertrags berechnet, der sich aus den geminderten Mieteinnahmen und den erhöhten Bewirtschaftungskosten ergibt. Laut Kleiber (2020) kann auch eine Verkürzung der Restnutzungsdauer oder eine Anpassung des Liegenschaftszinssatzes die Wertminderung berücksichtigen. Wichtig ist, dass eine Doppelberücksichtigung vermieden wird, beispielsweise durch die gleichzeitige Anpassung mehrerer Parameter.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren eignet sich insbesondere für Wohnimmobilien und Neubauten. Hierbei werden die Normalherstellungskosten um die alterswertgeminderte Schadenbeseitigungskosten reduziert. Kleiber (2020) betont, dass diese Methode die Marktrealität oft nicht vollständig abbildet, da die tatsächlichen Instandsetzungskosten in der Regel höher sind als die Neubaukosten.

Deduktive Verfahren

Deduktive Verfahren ziehen die Schadenbeseitigungskosten oder den kapitalisierten Minderertrag direkt vom fiktiven Verkehrswert eines instandgesetzten Gebäudes ab. Diese Methode ist besonders praktikabel, da sie auf Erfahrungswerten und veröffentlichten Kostenkennwerten basiert.

Wirtschaftliche und praktische Aspekte

Die wirtschaftliche Analyse von Instandhaltungsrückstau erfordert eine Abwägung zwischen den Kosten der Schadenbeseitigung und dem potenziellen Wertzuwachs. In vielen Fällen ist eine vollständige Beseitigung der Schäden wirtschaftlich nicht sinnvoll, insbesondere bei älteren Gebäuden mit geringer Restnutzungsdauer. Alternativ können Teilmaßnahmen oder Modernisierungen wirtschaftlich attraktiver sein, wenn sie den langfristigen Gebrauchswert der Immobilie steigern.

Fazit

Die Bewertung von Immobilien mit Instandhaltungsrückstau erfordert eine sorgfältige Analyse technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Aspekte. Kleiber (2020) liefert eine fundierte Grundlage für die Wahl geeigneter Bewertungsmethoden, betont jedoch auch die Notwendigkeit, die spezifischen Merkmale jedes Objekts individuell zu berücksichtigen. In der Praxis bieten deduktive Methoden eine praktikable Lösung, um Wertminderungen realistisch abzubilden und nachvollziehbar zu begründen. Die Herausforderung liegt in der Balance zwischen der Berücksichtigung von Schadenbeseitigungskosten und der Marktrealität, um ein realistisches Bild des Verkehrswerts zu zeichnen.

Quellen

1. Kleiber, W.: „Verkehrswertermittlung von Grundstücken“, 6. Auflage, Bundesanzeiger Verlag, Köln, 2020.
2. Sprengnetter, H. O.: „Immobilienbewertung Lehrbuch“, 40. Ergänzung, 2013.
3. Brauer, K.-U.: „Grundlagen der Immobilienwirtschaft“, 6. Auflage, 2009.
4. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), 2021.
5. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), aktuelle Ausgabe.
6. Siemon, K. D.: „Baukosten bei Neu- und Umbauten“, 3. Auflage, 2006.